Ketentuan-Ketentuan Pokok Dalam Pendaftaran Tanah

Seiring meningkatnya kebutuhan manusia untuk kehidupan, maka seketika itu ketergantungan manusia terhadap tanah semakin meningkat. Indonesia sebagai salah satu Negara berkembang memerlukan tanah untuk produksi dari hulu sampai hilir, dari pengumpulan bahan baku mentah sampai pada pengolalahan untuk siap dipasarkan. Lain dari pada hal itu Indonesia dalam mengakomodasi tanah untuk kesejahteraan rakyat dalam sistem Hukum Tanah Nasional dalam UU No.5 Tahun 1960 yang memuat tentang pokok-pokok agrarian di Indonesia juga mengakui Hak atas Tanah yang dapat di hak-i oleh warga negaranya. Dalam Pasal 6 disebutkan bahwa “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial” disamping penegasan terhadap fungsi sosial itu sendiri, bunyi pasal ini juga menunjukkan bawa ada nya perimbangan antara Hak yang dapat dimiliki oleh perorangan maupun adanya kepentingan umum,  kata “mempunyai fungsi sosial” berarti pula tidak menghilangkan hak individu, akan tetapi fungsi sosial itu melekat pada hak atas perorangan. Dalam pasal 3 UUPA sebelumnya telah disebutkan bahwa Negara memiliki “hak menguasai Negara”. Hak menguasai Negara merupakan koreksi dari azas domein Negara atau hak milik Negara, yang maknanya adalah dalam hak menguasai Negara, Negara bukan merupakan penguasa mutlak terhadap tanah, akan tetapi merupakan pelaksana amanat dari Bangsa Indonesia yang memiliki kewenangan seperti yang disebutkan dalam Pasal 2 UUPA :

a.       Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, prenggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa terrsebut;

b.      Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang  dengan bumi, air, dan ruang angkasa;

c.       Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.

Dari ketentuan pasal 2 tersebut maka  dalam pasal 4 dimungkinkan adanya hak atas tanah yang diberikan pada orang-perorangan maupun secara bersama-bersama. Adapun macam-macam hak yang dimaksud adalah seperti yang dijelaskan dalam pasal 16 adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain.

Penggunaan tanah untuk pembangunan perlu diimbangi dengan perlindungan hukum kepada para pemegang hak atas tanah. Berdasarkan hal tersebut maka diperlukan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum seperti yang di tentukan dalam pasal 19 UUPA, kemuadian daripada itu juga disebutkan dalam pasal 23 dan 32 UUPA, jadi dalam pasal 19 merupakan perintah kepada pemerintah untuk melakukan  pendaftaran tanah, dan pasal 23 dan 32 merupakan kewajiban masyarakat untuk melakukan pendaftaran tanah. Berdasarkan hal ini pada tanggal 8 Juli 1997 ditetapkan dan diundangkan PP No. 24 tahun 1997 menggantikan PP No.10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah, yang dilatar belakangi oleh bahwa pada kenyataannya pendaftaran tanah yang diselenggarakan PP.No 10 tahun 1961selama lebih dari 35 tahun (sampai di undangkannya PP No. 24 Tahun 1997) belum cukup hasil yang memuaskan. Dari sekitar 55 juta bidang tanah hak yang memenuhi syarat untuk didaftar, baru lebih kurang 16,3 juta yang sudah didaftar , dalam pada itu, melalui pewarisan, pemisahan, dan pemberian-pemberian hak baru, jumlah bidang tanah yang memenuhi syarat selama pembangunan jangka panjang kedua diperkirakan akan meningkat menjadi sekitar 75 juta. PP No. 24 Tahun 1997 tersebut dilengkapi oleh aturan ketentuan Pelaksansanaan dalam  Peraturan Mentri Agraria/Kepala Badan Pertanahanan Nasional No. 3 Tahun 1997.

Dalam pasal 1 PP No.24 tahun 1997 yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolaha, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan fisik dan yuridis, dalam bentuk petra dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rrumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak-hak yang membebaninya. Surat tanda bukti yang dimaksud adalah apa yang disebut dengan sertifikat, jadi pendaftaran tanah tidak hanya memberikan kewajiban bagi pemegang hak namun juga ada pemberina hak yaitu serrtifikat yang merupakan alat bukti yang kuat terhadap kepemilikan hak atas tanah.

Lebih lanjut dalam pasal 2 Pendaftaran tanah dilaksanakan  berdasarkan asas sederhana, aman terjangkau, mutakhir, dan terbuka. Yang dimaksud dengan azas sederhana adalah agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah. Sedangkan azas aman yang dimaksud untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian secara hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya untuk memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lamah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bias terjangkau oleh para pihak yang memerlukan. Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya.

Dalam pasal 3 disebutkan tujuan dari pendaftaran tanah, yaitu :

a.       Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;

b.      Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memproleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar;

c.       Untuk terselanggaranya tertib administrasi pertanahan.

Kemudian menindak lanjut apa yang digariskan dalam pasal 3 pada poin a, yaitu untuk memberikan kepastian hukum maka pada pasal 4 ayat 1 maka kepada pemegang haknya diberikan sertifikat, inilah yang merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh pasal 19 UUPA. Sertfikakt adalah surat tanda bukti yang kepada pemegangnya bukan sekedar memproleh fasilitas akan tetapi juga merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin undang-undang. Dalam pasal 1 PP No.24 Tahun 1997 disebutkan bahwa yang dimaksud dengan sertifikat adalah surat tanda bukti sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) hururf c UUPA hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Lebih lanjut dalam pasal 4 ayat 2 merupakan kelanjutan dari pasal huruf b, diman kewenangan untuk menyediakan tersebut terletak pada Kabupaten/Kota masing-masing. Terbuka untuk umum juga artinya adanya kemudahan masyarakat dalam mengakses informasi terhadap kepimilikan hak atas tanah sehingga para pihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau calon kredirtrur, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang atas tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanyamerekan berhak mengetahui data yang ada dalam kantor pertanahan tersebut, hal ini sesuai dengan azas keterbukaan sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 2. Adapu yang dimaksud dengan data fisik pada pasal 3 huruf c adalah keterangan menganai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan dan bagian bangunan yang ada di atasnya, sedangakan data yuridis adalah keterangan mengani status hukum bidang tanah dan satua rumah susun yang didaftar pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban lain yang membebaninya. Kemudian Pasal 3 huruf b di lanjutkan oleh pasal 4 ayat 3 tentang setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya wajib didaftarkan.

Pasal 9 menjelaskna tentang obyek pendaftaran tanah, meliputi :

a.       Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak bangnan, dan hak pakai;

b.      Tanah hak pengelolaan;

c.       Tanah wakaf;

d.      Hak milik atas satuan rumuh susun;

e.       Hak tanggungan;

f.       Tanah Negara.

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputu pendafataran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan pendaftaran tanah. Pendafataran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyrek pendaftaran tanah yang belum didaftara berdasarkan PP no. 10 Tahun 1961, sedangkan yang dimaksud dengan pemeliharaan pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, dan buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

1.      Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali

Kegiatan pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan secara priodik. Pendaftaran tanah secara sistematis adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum di daftar, adapun yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara secara sporadic adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatau desa/keseluruhan secara individual atau missal. Pendaftaran tanah secara sistemati dilakukan berdasarkan Rencana Kerja Pemerintah dan pendaftaran tanah secara sporiadik dilakukan atas inisiatif pemegang hak atas tanah. Dalam pelasanaan pendaftaran tanah secara sistematik perlu diperhatikan ketentuan dalam Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 dalam Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 tahun 1997 didasarkan pada Rencana Kerja Pemerintah dengan mengutamakan satu Desa dan Kelurahan yang :

a.       Sebagaian wilayahnya sudah didaftar secara sistematik;

b.      Jumlah bidang tanah terdaftara realtif kecil, yaitu berkisar sampai dengan 30% dari perkiraan jumlah tanah yang ada;

c.       Merupakan daerah pengembangan perkotaan yang tingkat pembangunannya tinggi;

d.      Merupakan daerah pertanian yang subur;

e.       Tersedia titik-titik kerangka dasar teknik nasional.

Adapun pendaftaran tanah secara sporadic dilakukan atas permohonan pihak yang bersangkutan dengan surat sesuai dengan bentuk sebagaimana yang tercantum dalam lampiran 13 (Lampiran Ketentuan Pelaksanaan PP. No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Permen No.3 Tahun 1997), permohonan sebagaimana yang tersebut di atas sebagaimana yang di maksud oleh Pasal 73 ayat 2 Permen Agraria/Kepala BPN No.3 Tahun 1997, yaitu :

1. Melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan tertentu;
2. Mendaftar hak baru berdasarkan alata bukti sebagaimana yang dimaksud Pasal 23 PP No. 24 Tahun 1997;
3. Mendaftar hak lama sebagaimana yang dimaksud pada 24 PP No. 24 tahun 1997. (poin b dan c akan dijelaskan di bawah)

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali baik secara sistematik maupun secara sporodik secara garis besar sama dalam hal pelaksanaan,baik yang ditentukan dalam PP No. 24 Tahun 1997 maupaun aturan pelaksanaannya dalam Permen Agraria/Kepala BPN No.3 Tahun 1997, satu-satunya perbdaan terletak pada insiatif  seperti yang telah dihelaskan di atas, kegiatan pendaftaran tanah meliputi :

a.       Pengumpulan dan pengolahan data fisik;

b.      Pembuktian hak dan pembukuannya;

c.       Penerbitan sertifikat;

d.      Penyajian data fisik dan yuiridis;

e.       Penyimpanan daftar umum dalam dokumen.

Pengumpulan data dan pengolahan fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan, meliputi :

a.       Pembuatan peta dasar pendaftaran;

b.      Penetapan batas bidang-bidang tanah;

c.       Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;

d.      Pembuatan daftar tanah;

e.       Pembuatan surat ukur.

Dalam ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah  (Peraturan Mentri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997) ditentukan secara rinci, dalam pasal 12 Permen ini diatur trentang tata cara pembuatan peta dasar pendaftaran yaitu dengan cara pengukuran dan pemetaan yang dilaksanakan dari permukaan bumi (terrestrial), pengukuran dan pemetaan dari foto udara (fotogrametik), peta dasar pendafataran dibuat dengan sakal 1:1000 untuk daerah pemukiman, 1: 2.500 untuk daerah pertanian, dan 1;10.000 untuk daerah perkebunan besar.

Kemudian setelah pengumpulan data secara fisik, untuk keperluan pendaftaran tanah juga diperlukan pengumpulan data dan pengolahan data secara yuiridis hal ini dilakukan dengan pembuktian hak dan pembukuannya, hal ini digariskan dalam pasal 23 PP.No 24 Tahun 1997, pembuktian dilakukan terhadapa pembuktian hak baru dan pembuktian hak lama, dilakukan dengan :

a.       Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemebrian hak pengelolaan oleh pejabat berwenang ;

b.      Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;

c.       Hak milik atas rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;

d.      Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan .

Dalam pembuktian hak tanah baru di tambahkan dengan :

a.       Penetapan pemebrian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut dari tanah Negara atau tanah pengelolaan;

b.      Asli akta PPAT yang memuat pemebrian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;

Kemudian lebih lanjut dijelaskan dalam pasal 24 untuk pembuktian  hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan mengenai adanya hak-hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang oleh Panitia Ajdukasi dalam pendafataran tanah secara sistemik atau oleh Kepala kantor BPN dalam pendaftaran tanah secara sporadic, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak, dan hak-hak pihak lain yang membebaninya. Alat bukti tertulis yang dimaksud dijelaskan dalam penjelasan Pasal 24 ini.

Setelah dilakukan pembuktian maka diadakan pembukuan yang memuat data fisik dan data yuridis bidang tanah yang bersangkutan, pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur ini merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemgang haknya dan bidang tanahnya secara hukum trelah didaftarkan menurut peraturan pemerintah ini. Kemudian setelah dipenuhinya pengolahan data secara fisik dan yuiridis dan telah dibukukan mak diterbitkan sertifikat, yang merupkan penjelamaan yang nyata dari kepastian hukum seperti yang ditujukan pada oleh pelaksanaan pendaftaran tanah ini.

Penyajian secara fisik dan Data yuridis yang diatur dalam Pasal 33 yaitu penyajian data fisik dan yuridis dala yang dimuat dalam daftar umum meliputi peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama  merupakan implementasi dari Pasal 3 PP No.24 tahun 1997, dimana setiap orang berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan dalam tata usaha pendaftaran tanah tersebut, kecuali dalam daftar nama hanya dimungkinkan oleh instansi pemerintah untuk melaksanakan tugasnya, daftar nama tidak memuat mengenai keterangan tanah, akan tetapi memuat keterangan menganai orang-peroranangan atau badan hukum dalam hubungan dengan tanahnya. Di liahat dari kekuatan pembuktian sertifikat jika terjadi sengketa, maka sesuai azas hukum perdata alat bukti berdasarkan akta otentik memiliki kekuatan terkuat dan terpenuh, maknanya adalah isi dalam sertifikat di pandang benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya.

2.      Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Pemeliharaan pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, dan buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Dalam pasal 36 PP No.11 tahun 1997 disebutkan bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. Lebih lanjut dalam Pasal 94 ayat (2) dan (3) Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, perubahan data yuridis yang dimaksud adalah ;

1. Peralihan hak karena jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
2. Peralihan hak karena pewarisan;
3. Peralihan hak karena penggabungan;
4. Pembebanan hak tanggungan;
5. Peralihan hak tanggungan;
6. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan;
7. Pembagian hak bersama;
8. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua pengadilan;
9. Perubahan nama akibat pemegang hak mengganti yang mengganti nama;
10. Perpanjangan jangka waktu hak ats tanah.

Sedangkan perubahan data secara fisik berupa :

1. Pemecahan bidang tanah;
2. Pemisahan sebagaian atau beberapa bagian dari bidang tanah;
3. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.